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【金沢市】不動産売却(マンション・戸建て)に関する法律改正

金沢市の不動産売却では知識が必要!事前に契約不適合責任について確認しておこう

金沢市の不動産売却では知識が必要になります。特に、契約不適合責任については理解しておくべきでしょう。こちらでは、マンションや戸建ての売却を得意とするつなぐ不動産が、民法改正により変更された内容を詳しく解説します。

(旧)瑕疵担保責任とは?マンション・戸建ての売却前にチェック

家のしみ

2020年4月の民法改正により「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変わり、名称だけでなく内容も変更されました。どのように変更されたのかを知っていただくために、ここでは(旧)瑕疵担保責任についてご説明します。

瑕疵の意味は

「瑕疵」は簡単にいうとキズや欠点などの意味で、不動産取引では「欠陥や不具合」の意味が当てはまります。「瑕疵」は性能や機能が損なわれている状態で、「瑕疵」と考えられる具体的例としては以下の症状が挙げられます。

雨漏り

屋根や壁に破損や穴があり、雨の水が室内に入ってくる状態です。

シロアリの被害

シロアリは木材に発生します。シロアリが発生すると建物の強度が低下し、傾いたり災害時に倒壊したりする可能性があります。

地中埋設物

以前建てていた建物の基礎部分や井戸、浄化槽などです。埋設物がある場所は建物が建てられないので撤去費用が発生します。

事故物件

心理的欠陥は事前に買い主へ通知する義務があるため、事故物件も「瑕疵」に含まれます。

(旧)「瑕疵担保責任」とは

上述したような瑕疵に対し、責任を負うことをいいます。しかし、(旧)「瑕疵担保責任」にはいくつかのポイントがあります。

隠れた瑕疵であること

(旧)「瑕疵担保責任」では隠れた瑕疵のときのみ、売り主は買い主に対して責任を負います。隠れた瑕疵とは、「売り主が売却したときに気づかなかった瑕疵」という意味です。つまり、売り主が雨漏りやシロアリのことを知らなかったら、買い主は売り主に対して責任を追求できませんでした。したがって、売り主がその瑕疵について知っていたかどうかが、重要になります。

請求できるのは「損害賠償請求」「契約解除」のみ

不動産の欠陥や不具合を売り主が知っていた場合、買い主にできることは「損害賠償請求」「契約解除」のいずれかのみでした。「契約不適合責任」ではより多くの請求ができます。詳しくは次項で解説します。

2020年4月の民法改正による変更点

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2020年4月の民法改正でどのように変わったのか、変更点を見ていきましょう。主な変更点は次の4つです。

隠れた瑕疵であるかは関係なくなった

以前のように売り主が知っていたかいないかは関係なく、契約内容に適合しているかが論点です。契約内容に適合していなければ、売り主がすべての責任を負います。

売り主の責任範囲が拡大している

(旧)「瑕疵担保責任」では「契約締結時までの瑕疵」でした。「契約不適合責任」では「物件の引き渡しまでの瑕疵」です。売り主の瑕疵に対する責任の期間が長くなり、その分売り主の責任が重くなっているといえます。

買い主はより多くの権利が与えられている

(旧)「瑕疵担保責任」では買い主ができたことは「損害賠償請求」「契約解除」のいずれかでした。「契約不適合責任」では買い主の権利が追加されています。追加分も含めた、買い主の権利は次の5つです。

  • 追完請求権:契約に沿った対応を請求する権利
  • 代金減額請求権:売買代金の減額を請求する権利
  • 催告解除:追完請求に応じない売り主に対し契約解除する権利
  • 無催告解除:契約不適合を理由に契約解除を請求する権利
  • 損害賠償請求:損害に対して補償を求める権利

損害賠償の範囲も拡大している

損害賠償請求は(旧)「瑕疵担保責任」でもできましたが、「契約不適合責任」では範囲が拡大しています。また、以前は信頼利益に限定されていましたが、履行利益も損害賠償請求の範囲内となりました。

例えば、雨漏りでホテルに寝泊まりしなくてはいけなくなった場合、「契約不適合責任」ではその宿泊費用も損害賠償請求の範囲に含まれます。

古い建物は契約不適合となる可能性が高いので、責任を追求されないように対処が必要です。ただし、物件の状態によって対処方法は異なりますから、自己判断はせずまずは不動産業者に相談することをおすすめします。

金沢市で不動産売却をご検討中の方は信頼と実績のつなぐ不動産へ

2020年4月の民法改正により、古い物件の売却はより難しくなりました。古くなった建物は解体し更地にして売却するなど、不動産買取を依頼する方法もあるものの、費用がかかったり売却額が安くなったりするデメリットもあります。

古い物件は売却が難しい場合もありますが、つなぐ不動産では買取保証リフォームなども承っており、お客様に適した売却方法をご提案いたします。金沢市で不動産売却をご検討中の方はお気軽にご相談ください。

金沢市でマンションの不動産売却はつなぐ不動産

会社名 つなぐ不動産株式会社
代表者氏名 丹波 亜希夫
本社住所 〒921-8011 石川県金沢市入江2丁目169
TEL 076-225-4927
FAX 076-225-4926
URL http://www.kanazawa-baikyaku.jp/
事業内容
  • 不動産売買/賃貸/管理/買取
  • アパート・マンション賃貸経営
  • 不動産資産活用コンサルティング
  • リノベーション/リフォーム
  • 損害保険代理業/生命保険代理業

お電話からも受け付けておりますTEL:0120-289-279

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